Naar de inhoud
Batizzy

Budget & financiering

Prijs van een algemene aannemer in België in 2026

Totaalrenovatie van 700 tot 1 500 €/m², coördinatie, marge, tienjarige verzekering en 6 % btw: wat een algemene aannemer aanrekent en hoe je vergelijkt.

Door het Batizzy-teamGepubliceerd op 7 min. leestijd

Een algemene aannemer neemt de hele werf voor zijn rekening. Zijn ploegen voeren een deel van de werken uit, onderaannemers doen de rest, en hij coördineert het geheel. Je tekent één contract en je hebt één aanspreekpunt. Die coördinatie heeft een prijs, die niet altijd duidelijk op de offerte staat. Dit publiceren Belgische gidsen in 2026, en zo vergelijk je twee offertes die niet op elkaar lijken.

Wat een algemene aannemer aanrekent

  • De werken van zijn eigen ploegen, per eenheidsprijs of als forfait.
  • De werken van onderaannemers (elektriciteit, verwarming, schrijnwerk, pleisterwerk...), met zijn marge.
  • De coördinatie: planning, bestellingen, ontvangst van materialen, opvolging van onderaannemers, controles.
  • De werfkosten: containers, stellingen, bescherming, schoonmaak, verzekeringen.
  • Onvoorziene werken en wijzigingen, via een bijakte.

Gepubliceerde prijzen in 2026

Renovatie, alle vakgebieden Prijs per m²
Totaalrenovatie 700 tot 1 500 €
Zeer zware renovatie of topafwerking 1 300 tot 2 500 €

Bobex (Nederlandstalige pagina, niet gedateerd) noemt 700 tot 1 500 €/m² voor een totaalrenovatie, de Franstalige pagina 1 000 tot 2 500 €/m². Heylen Vastgoed, een netwerk van vastgoedkantoren, publiceert voor 2026: 800 tot 1 000 €/m² voor een lichte totaalrenovatie, 1 000 tot 1 300 €/m² voor een grondige totaalrenovatie, 1 300 tot 1 500 €/m² en meer voor een renovatie naar nieuwbouwniveau. Geen van die bronnen zegt of de btw inbegrepen is. Onze gids over de renovatieprijs per m² gaat dieper in op de niveaus.

Over de coördinatie bestaat geen eensgezindheid. Bobex schat de coördinatietaken van de hoofdaannemer (communicatie, planning, controle, opvolging, advies) op 3 tot 10 % van het renovatiebudget. Heylen Vastgoed schrijft dat een algemene aannemer voor de coördinatie een marge van 15 tot 25 procent rekent. Die twee cijfers meten niet hetzelfde, en we vonden voor geen van beide een tweede bron. Zie ze als grootteorde, en vraag de aannemer hoe zijn prijs is opgebouwd.

Algemene aannemer of aparte vakmensen?

Met een algemene aannemer staat één verantwoordelijke in voor het geheel, houdt iemand de planning bij voor wie dat het vak is, en is het aan hem om de vertraging van een onderaannemer op te vangen. In ruil betaal je de coördinatie en de marge op het onderaannemingswerk.

Met aparte vakmensen teken je per vakman een contract. De totaalprijs kan lager uitvallen, maar jij zet de interventies op een rij, beheert de vertragingen en hakt de knoop door als twee vakmensen elkaar een gebrek toeschuiven. Een architect kan een deel van die opvolging doen als hij de werf leidt.

Onze mening: bij een zware renovatie waarin meerdere vakken elkaar opvolgen, of als je niet elke week op de werf kunt zijn, is een algemene aannemer meestal zijn prijs waard. Voor een badkamer of een keuken volstaan twee of drie goed gekozen vakmensen.

Drie rekenvoorbeelden

Deze voorbeelden zijn illustratief en gebruiken alleen de gepubliceerde vorken hierboven.

Een woning van 120 m² volledig renoveren. Aan 700 tot 1 500 €/m² loopt het budget van 84 000 tot 180 000 €.

Het gewicht van de coördinatie op 100 000 € werken. Aan 3 tot 10 %, de schatting van Bobex, gaat het om 3 000 tot 10 000 €. Met een marge van 15 tot 25 %, het cijfer van Heylen Vastgoed, kom je op 15 000 tot 25 000 €.

De btw op 150 000 € excl. btw. Aan 6 % is dat 9 000 €, aan 21 % 31 500 €. Het verschil van 22 500 € toont waarom elke voorwaarde van het verlaagde tarief telt.

Btw, verzekeringen en premies

In een privéwoning ouder dan 10 jaar die dat na de werken blijft, gaan renovatiewerken die de aannemer levert en factureert naar 6 %, met de wettelijke vermelding op de factuur. De FOD Financiën houdt 21 % voor verwarmingsinstallaties op fossiele brandstoffen, voor afbraak die geen renovatie voorbereidt en voor intellectuele prestaties, zoals studies van een architect of ingenieur. Een te zware werf kan nieuwbouw worden, aan 21 %: de criteria staan in onze gids over de btw van 6 %.

Wat de verzekeringen betreft, herinnert de FOD Economie eraan dat de verzekering tienjarige aansprakelijkheid verplicht is voor de renovatie van een woning in België als een architect verplicht is en de vergunning na 1 juli 2018 werd afgeleverd. De aannemer moet je het attest bezorgen voor de werken starten, en de contractdocumenten moeten de verzekeraar en het polisnummer vermelden.

Voor premies: de Waalse premie Habitation liep af op 30 september 2026. Sinds 1 oktober steunt Wallonië renovatie via de Rénopack, een lening aan 0 % waarvan je een deel niet hoeft terug te betalen, afhankelijk van je inkomen, en via de Rénoprêt, met een woningaudit van minder dan een jaar. Lees ons artikel over het einde van de premie Habitation, en onze gidsen voor Vlaanderen en Brussel.

Zo vergelijk je twee offertes van een algemene aannemer

  • Hetzelfde lastenboek voor iedereen. Zonder gemeenschappelijke beschrijving, of zonder meetstaat van de architect, prijst elke aannemer zijn eigen werf.
  • Een prijs per lot. Ruwbouw, dak, schrijnwerk, technieken, afwerking: een totaal zonder detail vergelijk je niet.
  • Provisionele sommen. Een post "PM" (pro memorie) of een som "te verantwoorden" is geen vaste prijs. Een offerte met veel van die posten lijkt goedkoper dan ze zal zijn.
  • Zichtbare coördinatie. Forfait, percentage of verwerkt in de prijzen: vraag waar ze zit.
  • De onderaannemers. Wie doet de elektriciteit, de verwarming, het dak? Ook hun KBO-nummer kun je nakijken.
  • Planning en betalingen. Start- en einddatum, betalingen volgens vorderingsstaten, een inhouding tot de oplevering.
  • De verzekeringen. Attest van tienjarige aansprakelijkheid als er een architect is, verzekering burgerlijke aansprakelijkheid.

De basisvermeldingen van elke offerte vind je in onze gids over de vermeldingen op een Belgische offerte.

Fouten om te vermijden

Het laagste totaal kiezen zonder de posten te lezen. Het verschil kan in de provisionele sommen en de uitsluitingen zitten.

Meer betalen dan wat af is. Elke betaling moet overeenstemmen met uitgevoerde werken.

Van mening veranderen zonder schriftelijke bijakte. Een mondeling gevraagde wijziging wordt pas bij de factuur besproken, en zelden in jouw voordeel.

De onderneming niet controleren. KBO-nummer, ingeschreven activiteiten en verzekeringsattest: onze checklist voor je tekent helpt je.

Veelgestelde vragen

Hoeveel rekent een algemene aannemer voor de coördinatie?

We vonden geen betrouwbaar referentiecijfer. Bobex schat de coördinatie op 3 tot 10 % van het budget, Heylen Vastgoed spreekt van een marge van 15 tot 25 %. Vraag hoe de prijs is opgebouwd.

Wat kost een totaalrenovatie per m² in België?

Reken op 700 tot 1 500 €/m² volgens Bobex en Heylen Vastgoed, en tot 2 500 €/m² voor een zeer zware renovatie of topafwerking volgens de Franstalige pagina van Bobex.

Algemene aannemer of aparte vakmensen: wat kost het minst?

Op papier vermijd je met aparte vakmensen de coördinatie en de marge van de algemene aannemer. Maar dan beheer je zelf de planning, de vertragingen en de verantwoordelijkheden tussen de vakken.

Welke verzekeringen moet een algemene aannemer hebben?

Is een architect verplicht voor een woning en werd de vergunning na 1 juli 2018 afgeleverd, dan is de verzekering tienjarige aansprakelijkheid verplicht. Je moet het attest krijgen voor de werken starten.

Vergelijk je offertes van algemene aannemers

Op Batizzy beschrijf je je project één keer, en voor particulieren is dat gratis. Meerdere vakmensen kunnen je antwoorden met een offerte in hetzelfde formaat, die je naast elkaar vergelijkt. Vakmensen die hun KBO-nummer lieten controleren, hebben een badge op hun profiel. Vind een aannemer of bekijk hoe de offertevergelijker werkt.

Bronnen

Pagina's geraadpleegd op 11/10/2026.

Budget & financiering
Alles in de categorie Budget & financieringAlle gidsen