Bouwofferte in België: de 7 vermeldingen om te checken

Een slordige offerte kost beide partijen geld. De vakman riskeert een btw-correctie of een geschil dat hij had kunnen vermijden, en de klant tekent zonder precies te weten wat hij koopt. Sommige vermeldingen zijn wettelijk verplicht, zoals de identiteit van de onderneming, de btw met haar wettelijke vermelding, of de informatie over herroeping als de offerte bij de klant thuis getekend wordt. Andere zijn niet verplicht maar voorkomen heel wat discussies op het einde van de werf. Dit zijn de zeven punten om te checken.

1. De identificatie van de aannemer

Wat erop moet staan

• De exacte naam (zoals ingeschreven in de KBO)
• De rechtsvorm (bv, nv, vof, zelfstandige als natuurlijk persoon)
• Het adres van de zetel
• Het ondernemingsnummer (formaat BE 0XXX.XXX.XXX)
• Het btw-nummer als de onderneming btw-plichtig is
• Een professioneel telefoonnummer en e-mailadres

Waarom het belangrijk is

Met die gegevens kan de klant de onderneming in de Kruispuntbank van Ondernemingen controleren voor hij tekent. Onze KBO-checklist legt uit hoe.

2. De identificatie van de klant

Wat erop moet staan

Voor een particulier:

• Voornaam en naam
• Volledig adres
• Telefoonnummer (aanbevolen)
• E-mailadres (handig voor een elektronische handtekening)

Voor een professionele klant:

• Naam
• Ondernemingsnummer
• Btw-nummer
• Adres van de zetel

Als de werf niet op het adres van de klant ligt

Vermeld dan ook het exacte adres van de werf. Het telt onder meer om de voorwaarden voor 6 % btw te controleren, die over de woning gaan waar de werken plaatsvinden.

3. De gedetailleerde omschrijving van de prestaties

Wat erop moet staan

Voor elke lijn van de offerte:

• Een precieze omschrijving (niet "renovatie badkamer" maar "uitbreken bestaande tegels, 12 m², afvoer, plaatsen van tegels 60 × 60 geleverd door de klant")
• De hoeveelheid met eenheid (m², lopende meter, uur, forfait)
• De eenheidsprijs excl. btw
• De totaalprijs excl. btw van de lijn

De valkuil van vage omschrijvingen

Een lijn "arbeid alle vakken" van 5 400 € vertelt klant noch vakman wat er voorzien was. Bij onenigheid draait de discussie daarom. Een precieze lijn beschermt beide partijen.

4. De btw en haar vermeldingen

Wat erop moet staan

• Het subtotaal excl. btw
• Het toegepaste btw-tarief, per lijn als er meerdere tarieven zijn (6 %, 12 % of 21 %)
• Het btw-bedrag
• Het totaal incl. btw

De vermeldingen volgens de situatie

Tarief van 6 % (renovatie van een woning ouder dan 10 jaar). Sinds 1 juli 2022 bevat de factuur een wettelijke vermelding met een vaste tekst:

"Btw-tarief: Bij gebrek aan schriftelijke betwisting binnen een termijn van één maand vanaf de ontvangst van de factuur, wordt de klant geacht te erkennen dat: (1) de werken worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in een kalenderjaar dat ten minste tien jaar voorafgaat aan de datum van de eerste factuur met betrekking tot die werken, (2) de woning, na uitvoering van die werken, uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt en (3) de werken worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker. Wanneer minstens één van die voorwaarden niet is voldaan, zal het normale btw-tarief van 21 % van toepassing zijn en is de afnemer ten aanzien van die voorwaarden aansprakelijk voor de betaling van de verschuldigde belasting, interesten en geldboeten."

Die vermelding al op de offerte zetten, laat de klant de voorwaarden controleren voor hij tekent. Let op: sinds 29 juli 2025 staat een gas- of stookolieketel aan 21 %, ook in een woning ouder dan 10 jaar.

Verlegging van heffing (btw-plichtige klant die periodieke aangiften indient). De factuur vermeldt geen tarief en geen btw-bedrag en bevat sinds 1 januari 2023 deze vermelding:

"Verlegging van heffing. Bij gebrek aan schriftelijke betwisting binnen een termijn van één maand na de ontvangst van de factuur, wordt de afnemer geacht te erkennen dat hij een belastingplichtige is gehouden tot de indiening van periodieke aangiften. Als die voorwaarde niet vervuld is, is de afnemer ten aanzien van die voorwaarde aansprakelijk voor de betaling van de verschuldigde belasting, interesten en geldboeten."

Kleine onderneming met btw-vrijstelling. Het document vermeldt geen btw en geeft aan dat de onderneming onder de vrijstellingsregeling valt. Check de exacte formulering met je boekhouder.

Alle details staan in ons artikel over 6 % btw in België.

5. De betalingsvoorwaarden

Wat erop moet staan

• Het betalingsschema (voorschot, tussentijdse betaling, saldo)
• Het bedrag of percentage van elke schijf
• De aanvaarde betaalwijzen (overschrijving, QR-code, contant binnen de wettelijke grens van 3 000 € voor het hele verschuldigde bedrag)
• De betalingstermijn
• Eventuele nalatigheidsinteresten en vergoedingen

Onze richtpunten

• Voorschot: 20 tot 30 % bij ondertekening lijkt ons redelijk
• Tussentijdse betaling: bij levering van de materialen of halverwege de werf
• Saldo: bij de oplevering, na controle

Een voorschot van 50 % op een kleine werf verdient een vraag. Wordt de werf gefinancierd met een lening (een Rénopack in Wallonië bijvoorbeeld), dan mag er geen voorschot betaald worden voor het kredietcontract getekend is: zet dat in de offerte.

6. De geldigheidsduur van de offerte

Waarom je die vermeldt

Zonder geldigheidsduur weten vakman noch klant tot wanneer de prijs geldt. Om zich te beschermen tegen schommelende materiaalprijzen vermeldt een ernstige vakman ze altijd.

In de praktijk

• Eenvoudige offerte: 30 dagen
• Complexe offerte met fasering: 60 dagen
• Offerte met geïmporteerde materialen: 90 dagen, met een herzieningsclausule

Voorbeeld van vermelding

"Deze offerte is 30 dagen geldig vanaf de datum van uitgifte. Na die termijn behoudt de aannemer zich het recht voor de prijzen te herzien volgens de evolutie van de materiaalkosten."

7. Het herroepingsrecht bij een offerte getekend buiten de verkoopruimte

Tekent een consument een overeenkomst op afstand of buiten de verkoopruimte van de onderneming, bijvoorbeeld een offerte die bij hem thuis getekend wordt na een bezoek, dan heeft hij in principe een herroepingsrecht van 14 dagen. De vakman moet hem daarover informeren en hem het modelformulier voor herroeping bezorgen. Dat punt wordt vaak vergeten, en een klant die binnen de termijn van gedachten verandert, kan dat recht inroepen.

Op Batizzy drukt een offerte aan een consument (zonder btw-nummer en buiten verlegging van heffing) het informatieblok over herroeping en het modelformulier af.

Bonus: drie nuttige clausules, zonder verplichting

Overmacht

"Bij overmacht (aanhoudend slecht weer, materialen die niet beschikbaar zijn, een ongeval op de werf) worden de uitvoeringstermijnen verlengd met de duur van de gebeurtenis."

Foto's voor en na de werf

"De klant geeft de aannemer toestemming om foto's te nemen voor en na de werf, voor zijn professionele portfolio en de eventuele regeling van een geschil."

Tienjarige aansprakelijkheid (ruwbouw)

Voor grote werken is de aannemer tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken die de stevigheid of stabiliteit van het gebouw in gevaar brengen. Het in de offerte vermelden stelt de klant gerust; laat de formulering nakijken door je juridisch adviseur.

Wat de offerte-editor van Batizzy doet

• Hij neemt de identiteit en de nummers van je onderneming over uit je instellingen.
• De btw-assistent stelt 6 % of 21 % voor op basis van je antwoorden en bewaart die antwoorden in de offerte. Elke lijn kan haar eigen tarief hebben.
• De wettelijke vermelding voor 6 % wordt gedrukt zodra een lijn aan dat tarief staat, en die voor verlegging van heffing als je die regeling activeert.
• De geldigheidsduur stel je in je instellingen in (standaard 30 dagen).
• Voor een consument worden het blok over herroeping en het modelformulier mee met de offerte gedrukt.

De lijnen van een gas- of stookolieketel moet je wel zelf op 21 % zetten. Mijn pro-account aanmaken.