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Budget & Finanzierung

Kosten eines Generalunternehmers in Belgien 2026

Komplettsanierung für 700 bis 1 500 €/m², Koordination, Marge, Zehnjahresversicherung, 6 % MwSt.: was ein Generalunternehmer berechnet und wie Sie vergleichen.

Vom Batizzy-TeamVeröffentlicht am 7 Min. Lesezeit

Ein Generalunternehmer übernimmt die ganze Baustelle. Seine eigenen Teams führen einen Teil der Arbeiten aus, Subunternehmer den Rest, und er koordiniert das Ganze. Sie unterschreiben einen Vertrag und haben einen Ansprechpartner. Diese Koordination hat ihren Preis, der im Angebot nicht immer klar ausgewiesen ist. Hier steht, was belgische Leitfäden 2026 veröffentlicht haben, und wie Sie zwei Angebote vergleichen, die sich nicht ähneln.

Was ein Generalunternehmer berechnet

  • Die Arbeiten seiner eigenen Teams, zu Einheitspreisen oder pauschal.
  • Die Arbeiten der Subunternehmer (Elektrik, Heizung, Tischlerarbeiten, Putz...), mit seiner Marge.
  • Die Koordination: Planung, Bestellungen, Annahme der Materialien, Überwachung der Subunternehmer, Kontrollen.
  • Die Baustellenkosten: Container, Gerüste, Schutz, Reinigung, Versicherungen.
  • Unvorhergesehenes und Änderungen, per Nachtrag.

Veröffentlichte Preise 2026

Renovierung, alle Gewerke Preis pro m²
Komplettsanierung 700 bis 1 500 €
Sehr schwere Sanierung oder gehobene Ausstattung 1 300 bis 2 500 €

Bobex (niederländischsprachige Seite, ohne Datum) nennt 700 bis 1 500 €/m² für eine Komplettsanierung, die französischsprachige Seite 1 000 bis 2 500 €/m². Heylen Vastgoed, ein Netz von Immobilienbüros, veröffentlicht für 2026: 800 bis 1 000 €/m² für eine leichte Komplettsanierung, 1 000 bis 1 300 €/m² für eine gründliche, 1 300 bis 1 500 €/m² und mehr, um eine Wohnung auf Neubauniveau zu bringen. Keine dieser Quellen sagt, ob die MwSt. enthalten ist. Unser Leitfaden zu den Renovierungskosten pro m² erklärt die Stufen genauer.

Bei der Koordination gibt es keinen Konsens. Bobex schätzt die Koordinationsaufgaben des Hauptunternehmers (Kommunikation, Planung, Kontrolle, Begleitung, Beratung) auf 3 bis 10 % des Renovierungsbudgets. Heylen Vastgoed schreibt, dass ein Generalunternehmer für die Koordination eine Marge von 15 bis 25 % berechnet. Beide Zahlen messen nicht dasselbe, und für keine von beiden haben wir eine zweite Quelle gefunden. Sehen Sie sie als Größenordnung und fragen Sie den Unternehmer, wie sich sein Preis zusammensetzt.

Generalunternehmer oder einzelne Gewerke?

Mit einem Generalunternehmer steht ein Verantwortlicher für das Ganze ein, die Planung liegt bei jemandem, der das beruflich macht, und es ist seine Aufgabe, die Verspätung eines Subunternehmers aufzufangen. Im Gegenzug bezahlen Sie die Koordination und die Marge auf die Fremdleistungen.

Mit einzelnen Gewerken schließen Sie pro Handwerker einen Vertrag. Der Gesamtpreis kann niedriger ausfallen, aber Sie stimmen die Einsätze ab, regeln Verspätungen und entscheiden, wenn sich zwei Handwerker einen Mangel gegenseitig zuschieben. Ein Architekt kann einen Teil dieser Begleitung übernehmen, wenn er die Bauleitung hat.

Unsere Einschätzung: Bei einer schweren Sanierung, in der mehrere Gewerke aufeinander folgen, oder wenn Sie nicht jede Woche auf der Baustelle sein können, ist ein Generalunternehmer meist sein Geld wert. Für ein Bad oder eine Küche genügen zwei oder drei gut gewählte Handwerker.

Drei Rechenbeispiele

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung und nutzen nur die veröffentlichten Spannen oben.

Ein Haus von 120 m², komplett zu sanieren. Zu 700 bis 1 500 €/m² reicht das Budget von 84 000 bis 180 000 €.

Das Gewicht der Koordination bei 100 000 € Bauleistung. Zu 3 bis 10 %, der Schätzung von Bobex, sind das 3 000 bis 10 000 €. Mit einer Marge von 15 bis 25 %, der Zahl von Heylen Vastgoed, werden daraus 15 000 bis 25 000 €.

Die MwSt. auf 150 000 € ohne MwSt. Zu 6 % sind es 9 000 €, zu 21 % 31 500 €. Der Unterschied von 22 500 € zeigt, warum jede Bedingung des ermäßigten Satzes zählt.

MwSt., Versicherungen und Förderungen

In einer privaten Wohnung, die älter als 10 Jahre ist und es nach den Arbeiten bleibt, werden Renovierungsarbeiten, die der Unternehmer liefert und in Rechnung stellt, mit 6 % berechnet, mit dem gesetzlichen Vermerk auf der Rechnung. Der FÖD Finanzen belässt bei 21 %: Heizungsanlagen mit fossilen Brennstoffen, einen Abbruch, der keine Renovierung vorbereitet, und geistige Leistungen wie Architekten- oder Ingenieurstudien. Eine zu schwere Baustelle kann zum Neubau werden, zu 21 %: Die Kriterien stehen in unserem Leitfaden zur MwSt. von 6 %.

Zu den Versicherungen erinnert der FÖD Wirtschaft daran, dass die Versicherung der zehnjährigen Haftung für die Renovierung einer Wohnung in Belgien Pflicht ist, wenn ein Architekt vorgeschrieben ist und die Genehmigung nach dem 1. Juli 2018 erteilt wurde. Der Unternehmer muss Ihnen die Bescheinigung vor Beginn der Arbeiten übergeben, und die Vertragsunterlagen müssen den Versicherer und die Policennummer nennen.

Zu den Förderungen: Die wallonische Prime Habitation ist am 30. September 2026 ausgelaufen. Seit dem 1. Oktober fördert die Wallonie Renovierungen über das Rénopack, ein Darlehen zu 0 %, von dem je nach Einkommen ein Teil nicht zurückgezahlt werden muss, und über das Rénoprêt, mit einem Wohnungsaudit, das weniger als ein Jahr alt ist. Siehe unseren Artikel zum Ende der Prime Habitation sowie unsere Leitfäden für Brüssel und Flandern.

So vergleichen Sie zwei Angebote von Generalunternehmern

  • Dasselbe Lastenheft für alle. Ohne gemeinsame Leistungsbeschreibung oder ohne Aufmaß des Architekten kalkuliert jeder Unternehmer seine eigene Baustelle.
  • Ein Preis pro Los. Rohbau, Dach, Fenster und Türen, Haustechnik, Ausbau: Eine Summe ohne Aufschlüsselung lässt sich nicht vergleichen.
  • Pauschal geschätzte Posten. Ein Posten "PM" (pro memoria) oder ein Betrag "nach Aufwand" ist kein Festpreis. Ein Angebot mit vielen solchen Posten wirkt günstiger, als es sein wird.
  • Sichtbare Koordination. Pauschale, Prozentsatz oder in die Preise eingerechnet: Fragen Sie, wo sie steckt.
  • Die Subunternehmer. Wer macht Elektrik, Heizung, Dach? Auch deren ZDU-Nummer lässt sich prüfen.
  • Zeitplan und Zahlungen. Beginn und Ende, Zahlungen nach Baufortschritt, ein Einbehalt bis zur Abnahme.
  • Die Versicherungen. Bescheinigung der zehnjährigen Haftung, wenn ein Architekt beteiligt ist, Betriebshaftpflicht.

Die Grundangaben jedes Angebots finden Sie in unserem Leitfaden zu den Pflichtangaben eines belgischen Angebots.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

Die niedrigste Summe wählen, ohne die Posten zu lesen. Der Unterschied kann in geschätzten Posten und Ausschlüssen liegen.

Mehr zahlen, als fertig ist. Jede Zahlung sollte ausgeführten Arbeiten entsprechen.

Die Meinung ändern ohne schriftlichen Nachtrag. Eine mündlich gewünschte Änderung wird erst bei der Rechnung besprochen, und selten zu Ihren Gunsten.

Das Unternehmen nicht prüfen. ZDU-Nummer, eingetragene Tätigkeiten und Versicherungsbescheinigung: Unsere Checkliste vor der Unterschrift zeigt, wie das geht.

Häufige Fragen

Wie viel berechnet ein Generalunternehmer für die Koordination?

Wir haben keinen verlässlichen Richtwert gefunden. Bobex schätzt die Koordination auf 3 bis 10 % des Budgets, Heylen Vastgoed spricht von einer Marge von 15 bis 25 %. Fragen Sie, wie sich der Preis zusammensetzt.

Was kostet eine Komplettsanierung pro m² in Belgien?

Rechnen Sie mit 700 bis 1 500 €/m² laut Bobex und Heylen Vastgoed, und bis 2 500 €/m² für eine sehr schwere Sanierung oder gehobene Ausstattung laut der französischsprachigen Seite von Bobex.

Generalunternehmer oder einzelne Gewerke: was ist günstiger?

Auf dem Papier sparen Sie mit einzelnen Gewerken die Koordination und die Marge des Generalunternehmers. Dafür organisieren Sie Zeitplan, Verspätungen und die Verantwortung zwischen den Gewerken selbst.

Welche Versicherungen muss ein Generalunternehmer haben?

Ist für eine Wohnung ein Architekt vorgeschrieben und wurde die Genehmigung nach dem 1. Juli 2018 erteilt, ist die Versicherung der zehnjährigen Haftung Pflicht. Sie müssen die Bescheinigung vor Beginn der Arbeiten erhalten.

Vergleichen Sie Ihre Angebote von Generalunternehmern

Auf Batizzy beschreiben Sie Ihr Vorhaben einmal, und für Privatkunden ist das kostenlos. Mehrere Profis können Ihnen mit einem Angebot im gleichen Format antworten, das Sie nebeneinander vergleichen. Profis, die ihre ZDU-Nummer prüfen ließen, tragen ein Abzeichen auf ihrem Profil. Einen Generalunternehmer finden oder sehen, wie der Angebotsvergleich funktioniert.

Quellen

Seiten abgerufen am 11.10.2026.

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