6 % MwSt. in Belgien: Bedingungen, Vermerk und Fallstricke

Bei einer Baustelle von 20 000 € ohne MwSt. macht der Unterschied zwischen 21 % und 6 % Mehrwertsteuer 3 000 € aus. Oft ist das die größte Ersparnis einer ganzen Renovierung, noch vor den regionalen Hilfen. Die Bedingungen müssen aber erfüllt sein, und sie sind genauer, als viele glauben: Das Alter der Wohnung zählt in Kalenderjahren, die Nutzung nach den Arbeiten zählt genauso wie die heutige, und das Material muss vom Unternehmer geliefert werden. Seit dem Sommer 2025 fällt sogar ein Teil der Heizung aus dem ermäßigten Satz heraus.

Die Bedingungen im Einzelnen

Der Satz von 6 % stammt aus Rubrik XXXI der Tabelle A im Anhang des Königlichen Erlasses Nr. 20. Alle Bedingungen, die der FÖD Finanzen aufführt, müssen erfüllt sein.

Eine Wohnung, die älter als 10 Jahre ist

Zwei Daten zählen: das Jahr des Erstbezugs, das als ganzes Jahr gilt, und das Datum der ersten Rechnung für die Arbeiten, Anzahlungsrechnungen eingeschlossen. Der Erstbezug muss in einem Kalenderjahr erfolgt sein, das mindestens zehn Jahre vor dieser ersten Rechnung liegt.

Das Beispiel des FÖD Finanzen: eine Wohnung, die 2012 erstmals bewohnt wurde, neue Fenster im Dezember 2022 mit einer Anzahlungsrechnung vom 5. November 2022. Die Bedingung ist erfüllt. Konkret heißt das: Eine Wohnung, die 2016 erstmals bezogen wurde, kann den ermäßigten Satz für Arbeiten erhalten, deren erste Rechnung aus dem Jahr 2026 stammt.

Eine Privatwohnung nach den Arbeiten

Nach den Arbeiten muss das Gebäude zu mehr als der Hälfte als Privatwohnung dienen, und die Arbeiten müssen zumindest teilweise den privaten Teil betreffen. Dann gelten 6 % für die ganze Baustelle, auch im beruflichen Teil: Ein Selbständiger, der 30 % seines Hauses beruflich nutzt, kann das ganze Dach zu 6 % erneuern lassen. Nur ein separates Büro streichen zu lassen, bleibt dagegen bei 21 %.

Eine Renovierung, kein Neubau

Die Arbeiten müssen dazu dienen, die Wohnung umzubauen, zu renovieren, zu verbessern, zu reparieren oder zu unterhalten, gewöhnliche Reinigung ausgenommen. Ein Abriss, der keiner Renovierung vorausgeht, bleibt bei 21 %, ebenso die geistigen Leistungen von Architekt, Landvermesser oder Ingenieur.

Eine zu umfangreiche Baustelle wird zum Neubau und mit 21 % besteuert. Zwei Kriterien entscheiden. Die hinzugefügte Fläche darf nicht größer sein als der erhaltene alte Teil, und der neue Teil muss mit dem alten ein Ganzes bilden. Die erhaltene tragende Struktur muss mindestens 50 % der Gesamtlänge der tragenden Struktur ausmachen.

Arbeiten, die Ihnen erbracht und in Rechnung gestellt werden

Die Arbeiten müssen direkt Ihnen erbracht und berechnet werden, also der Person, die die Wohnung nutzt: Eigentümer, Mieter, Nießbraucher. Kauft der Unternehmer das Material und berechnet es zusammen mit dem Einbau, gilt für alles 6 %. Material, das Sie selbst kaufen, bleibt bei 21 %.

Die Eintragung des Unternehmers in der ZDU gehört nicht zu diesen steuerlichen Bedingungen. Seine Nummer vor der Unterschrift zu prüfen, bleibt trotzdem eine gute Gewohnheit, und unsere ZDU-Checkliste zeigt, wie es geht.

Was bei 21 % bleibt

Die ausführliche Liste des FÖD Finanzen setzt unter anderem mit 21 % an:

• Heizungsanlagen mit Gas, Heizöl oder Kohle für ihren spezifischen Teil (siehe unten) sowie Öfen und Konvektoren für diese Brennstoffe;
• Leuchten, die nicht vollständig eingebaut sind, und Konvektoren, die nur über eine Steckdose angeschlossen werden;
• der Ersatz eines defekten Küchengeräts, etwa eines Einbaubackofens;
• der Garten: Gestaltung, Zäune, Gartenwege, eine Terrasse am Ende des Gartens, ein Gartenhaus, ein Schwimmbad, ein Teich;
• die gewöhnliche Haushaltsreinigung.

Eine Einbauküche mit Schränken, eine an das Haus angebaute Terrasse oder Veranda, Außenrollläden oder Markisen, das Kehren des Schornsteins und die Wartung eines Kessels, auch eines Gaskessels, bleiben dagegen bei 6 %, wenn die übrigen Bedingungen erfüllt sind.

Heizung seit dem 29. Juli 2025

Diese Änderung betrifft viele Angebote. Bei einem Gas- oder Ölkessel, der im Rahmen einer Renovierung eingebaut oder ersetzt wird, gilt für den sogenannten spezifischen Teil 21 %, Arbeitslohn inklusive: der Kessel, die Abgasführung, die Brennstoffzufuhr, das Befestigungsmaterial, die im Kessel eingebaute Umwälzpumpe. Heizkörper, Fußbodenheizung, Leitungen, Thermostatventile, das Ausdehnungsgefäß oder der Thermostat bleiben bei 6 %, weil sie später auch einer Wärmepumpe dienen können.

Die Rechnung muss beide Sätze klar trennen. Ohne diese Aufteilung gilt für alles 21 %. Für ein Hybridsystem (Zusatzkessel und Wärmepumpe) zu einem Gesamtpreis akzeptiert die Verwaltung eine pauschale Aufteilung: 35 % des Preises zu 21 % und 65 % zu 6 %. Wartung und Reparatur einer bestehenden Anlage sind nicht betroffen, und eine zu 100 % nicht fossile Heizung (Wärmepumpe, Pellets, Holz) behält den ermäßigten Satz.

Rechenbeispiel zur Veranschaulichung: Sie ersetzen einen Gaskessel für 6 000 € ohne MwSt., davon 4 500 € für Kessel, Abgasführung und Einbau und 1 500 € für zwei neue Heizkörper. Die MwSt. beträgt 945 € auf den ersten Teil (21 %) und 90 € auf den zweiten (6 %), zusammen 1 035 €. Mit dem ermäßigten Satz auf alles, wie vor dem 29. Juli 2025, wären es 360 € gewesen.

Der Pflichtvermerk auf der Rechnung

Eine Bescheinigung muss nicht mehr unterschrieben werden. Seit dem 1. Juli 2022 gibt der Unternehmer auf der Rechnung alle Angaben an, die den ermäßigten Satz rechtfertigen, und die Rechnung trägt den folgenden Vermerk, so wie ihn der FÖD Finanzen veröffentlicht:

MwSt.-Satz: Wenn der Kunde nicht innerhalb eines Monats nach Erhalt der Rechnung eine schriftliche Beanstandung einreicht, wird vorausgesetzt, dass er anerkennt, dass (1) die Arbeiten an einem Wohngebäude durchgeführt werden, dessen Erstbezug in einem Kalenderjahr erfolgte, das mindestens zehn Jahre vor dem Datum der ersten Rechnung bezüglich dieser Arbeiten liegt, (2) die Wohnung nach der Durchführung dieser Arbeiten entweder ausschließlich oder hauptsächlich als Privatwohnung genutzt wird und (3) dass diese Arbeiten für einen Endverbraucher erbracht und diesem in Rechnung gestellt werden. Wenn mindestens eine dieser Bedingungen nicht erfüllt ist, gilt der normale MwSt.-Satz von 21 % und der Kunde übernimmt in Bezug auf diese Bedingungen die Verantwortung für die Zahlung der geschuldeten Steuern, Zinsen und Geldbußen.

Lesen Sie ihn, bevor Sie zahlen: Er macht Sie verantwortlich, wenn eine der drei Bedingungen nicht erfüllt ist. Erscheint Ihnen der Satz falsch, teilen Sie das dem Unternehmer innerhalb eines Monats nach der Rechnung schriftlich mit, am besten per Einschreiben. Er stellt Ihnen eine berichtigte Rechnung aus. Bei Zweifeln hilft der FÖD Finanzen unter 02 572 57 57 weiter.

Drei Rechenbeispiele

Beträge und Flächen dieser drei Fälle sind Beispiele zur Veranschaulichung.

Eine Küche in Brüssel, 8 000 € ohne MwSt.

Wohnung 2010 erstmals bezogen, selbst nutzender Eigentümer, Einbauküche vom Unternehmer montiert.

	Satz 21 %	Satz 6 %
Ohne MwSt.	8 000 €	8 000 €
MwSt.	1 680 €	480 €
Inkl. MwSt.	9 680 €	8 480 €
Ersparnis		1 200 €

Dachdämmung in Lüttich, 4 500 € ohne MwSt.

Haus von 1985, selbst nutzender Eigentümer, Dämmstoff vom Unternehmer geliefert und verlegt.

	Satz 21 %	Satz 6 %
Ohne MwSt.	4 500 €	4 500 €
MwSt.	945 €	270 €
Inkl. MwSt.	5 445 €	4 770 €
Ersparnis		675 €

In der Wallonie kann ein solcher Posten auch Teil eines mit Rénopack finanzierten Projekts sein, wenn die Wohnung den geforderten PEB-Labelsprung schafft. Alles dazu steht in unserem Artikel über das Ende der Prime Habitation.

Ein Anbau: Renovierung oder Neubau?

Die Flächen werden an den Außenseiten der Wände gemessen, Keller, Dachböden und eingebaute Garagen inklusive.

Projekt	Erhaltener alter Teil	Fläche nach den Arbeiten	Satz
30 m² Anbau an ein Haus mit 120 m²	120 m²	150 m²	6 % möglich
150 m² Anbau an ein Haus mit 100 m²	100 m²	250 m²	21 % (Neubau)

Im ersten Fall bleibt der alte Teil größer als der neue: Bildet der Anbau ein Ganzes mit dem Haus und sind die übrigen Bedingungen erfüllt, kann alles bei 6 % bleiben. Im zweiten Fall gilt für alles 21 %.

Häufige Fehler

Ein Gaskessel zu 6 % berechnet

Seit dem 29. Juli 2025 ist das für den Kessel und seine spezifischen Teile falsch. Verlangen Sie vor der Unterschrift ein berichtigtes Angebot mit beiden Sätzen auf getrennten Zeilen.

Eine zu frühe Anzahlungsrechnung

Es zählt die erste Rechnung, Anzahlungen inklusive. Bei einer Wohnung, die 2016 erstmals bezogen wurde, bleibt eine erste Rechnung vom Dezember 2025 bei 21 %. Mit Datum Januar 2026 kann sie zu 6 % ausgestellt werden.

Selbst gekauftes Material

Fliesen aus dem Baumarkt, die der Handwerker verlegt: 21 % auf die Fliesen, 6 % nur auf das Verlegen. Wenn der Preis zählt, lassen Sie den Unternehmer liefern.

Den Garten zur Wohnung rechnen

Eine an das Haus angebaute Terrasse kann zu 6 % berechnet werden, eine Terrasse am Ende des Gartens nicht. Dasselbe gilt für eine angebaute Veranda (6 %) und ein Gartenhaus (21 %).

Eine Rechnung ohne Vermerk

Ohne ihn rechtfertigt nichts den ermäßigten Satz. Verlangen Sie ihn, und lesen Sie ihn.

Sonderfall: Steuerverlagerung zwischen Unternehmen

Sind Sie selbst mehrwertsteuerpflichtig und müssen periodische Erklärungen einreichen, fallen Bauarbeiten für Sie unter die Verlagerung der Steuerschuld (Regelung des Vertragspartners). Die Rechnung nennt weder Satz noch MwSt.-Betrag: Sie erklären die Steuer selbst. Seit dem 1. Januar 2023 trägt sie einen gesetzlichen Vermerk (auf Französisch "Autoliquidation", auf Niederländisch "Verlegging van heffing"): Wenn Sie nicht innerhalb eines Monats schriftlich widersprechen, gelten Sie als Steuerpflichtiger, der periodische Erklärungen einreichen muss, und haften andernfalls für Steuer, Zinsen und Geldbußen.

Ein Steuerpflichtiger, der keine periodischen Erklärungen einreicht, muss das dem Unternehmer mitteilen, wenn er ihm seine MwSt.-Nummer gibt.

Was Batizzy übernimmt und was Sie selbst prüfen

Sind Sie Unternehmer, hilft Ihnen der Angebotseditor von Batizzy. Sein MwSt.-Assistent stellt die Fragen, von denen der Satz abhängt (Wohnung älter als 10 Jahre, private Nutzung nach den Arbeiten, Endverbraucher), schlägt 6 % oder 21 % vor und speichert Ihre Antworten im Angebot. Jede Zeile kann ihren eigenen Satz haben, und der gesetzliche Vermerk wird gedruckt, sobald eine Zeile bei 6 % liegt. Für einen mehrwertsteuerpflichtigen Kunden stellt ein Schalter das Angebot auf Steuerverlagerung um, mit dem passenden Vermerk. Die Zeilen eines Gas- oder Ölkessels müssen Sie allerdings selbst auf 21 % setzen.

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